Wie der Staat die Baupreise in die Höhe treibt
Bauen wird immer teurer – im Bund wie im Saarland. So sind nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes die Kosten für den Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses im Zeitraum von 2005 bis 2018 um knapp 40 Prozent gestiegen. Und das Ende der Fahnenstange ist nicht absehbar. Für das laufende Jahr sagt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in seiner aktuellen Bauvolumenrechnung einen Preisanstieg von weiteren 4,5 Prozent und für das Jahr 2020 von noch einmal 3,5 Prozent voraus. Damit ist die Preisentwicklung im Bausektor weiterhin fast doppelt so hoch wie die allgemeine Entwicklung des Preisniveaus. Neuer, bezahlbarer Wohnraum wird damit in vielen Teilen Deutschlands zusehends knapper. Ein Grund mehr, die Ursachen dieser Entwicklung genauer unter die Lupe zu nehmen und Lösungsansätze aufzuzeigen, die Bauherrn wie Bauunternehmen gleichermaßen helfen würden. Aber woher kommen und wer sind die Preistreiber? Der Wohnhandwerker nennt mit Informationen von Haus & Grund, HWK, IHK, LBS und DIW das Kind beim Namen.
Staat verantwortet überwiegend die Baupreissteigerungen
Richtig ist, dass ein Teil der Kostensteigerungen in den letzten Jahren auf Preissteigerungen bei Baumaterialien und Personalkosten zurückgeht. Diese sind mit einem Plus von 20 Prozent aber in der gleichen Größenordnung gewachsen wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Ganz überwiegend ist der Preissprung jedoch staatlich verursacht. Treiber war und ist vor allem die öffentliche Hand. Die Gründe sind mannigfaltig, wie die nachfolgenden Beispiele verdeutlichen.
Ordnungsrechtliche Anforderungen
Hier sind insbesondere die zum Teil überzogenen Regelungen der Landesbauordnungen für Brandschutz, Barrierefreiheit und Standsicherheit der Gebäude zu nennen. Hinzu kommen die seitens der obersten Bauaufsichtsbehörden der Länder eingeführten technischen Baubestimmungen, die restriktive Regeln für die Planung, Bemessung und Konstruktion baulicher Anlagen enthalten.
Zunehmende Regelungsdichte
Planer und bauausführende Unternehmen müssen den vorgegebenen öffentlich-rechtlichen Rahmen sowie das technische Regelwerk verbindlich einhalten. Doch die Zahl an Gesetzen, Verordnungen, technischen Baubestimmungen, Bauregellisten und so weiter nimmt stetig zu. Das gesamte Regelwerk ist mittlerweile für die Anwender kaum noch zu durchschauen. Galt es im Jahr 1990 noch etwa 5.000 Normen zu beachten, waren es im Jahr 2016 schon mehr als 20.000 Normen – ein Plus von 300 Prozent. Tendenz weiter steigend. Mit der zunehmenden Regelungsdichte steigen die Kosten für die Errichtung von Gebäuden. Auch deshalb, weil Bauherrn und insbesondere kleine und mittlere Bauunternehmen angesichts der Komplexität des Regelwerks mehr und mehr auf den Sachverstand externer Berater und Gutachter zurückgreifen müssen.
Energetische Anforderungen
Allein die energetischen Anforderungen wie beispielweise die verschiedenen Stufen der Energieeinsparverordnung oder das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz haben zwischen 2000 und 2017 zu einer Steigerung der Baukosten für ein Wohngebäude in Höhe von 19 Prozent geführt.
Kommunale Anforderungen
Neben ordnungsrechtlichen und energetischen Anforderungen werden die Baupreise durch kommunale Vorgaben wie beispielwese zur Zahl der bereitzustellenden Pkw- oder Tiefgaragenstellplätze weiter in die Höhe getrieben. Darüber hinaus führen Vorgaben zum Einsatz bestimmter Wärmeversorgungssysteme auf kommunalen Grundstücken, zu ökologischen Maßnahmen (Regenwasserrückhaltung, Dachbegrünung und so weiter), zu Naturschutzauflagen (Erhalt und Pflanzen von Bäumen und so weiter) sowie zum Denkmalschutz zu einem weiteren Anstieg der Baukosten.
Steuern und Gebühren im Saarland zu hoch
Im Saarland hat darüber hinaus vor allem die wiederholte Erhöhung der Grunderwerbssteuer zu einer deutlichen Kostensteigerung geführt. Mit 6,5 Prozent liegt das Saarland inzwischen gemeinsam mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen in der Spitzengruppe der Bundesländer. Keine Steuer ist in den vergangenen Jahren deutlicher und schneller gestiegen. Allein dadurch haben sich die Anschaffungskosten eines durchschnittlichen Eigenheims im Saarland um rund 15.000 Euro gegenüber 2006 verteuert. Ein weiterer Preistreiber ist das 2013 in Kraft getretene Gerichts- und Notarkostengesetz. Dies hat zur Folge, dass die Gebühren für den Kauf eines durchschnittlichen Reihenhauses um 25 Prozent gestiegen sind.
Fragliche Förderpolitik des Staates
Mit dem 2018 beschlossenen Baukindergeld hat der Bund eine unter Experten höchst umstrittene Umverteilungsmaßnahme beschlossen, durch die zusätzliche Milliarden in einen ohnehin schon überhitzten Markt gepumpt werden. Dies heizt die Nachfrage zusätzlich an. Da das Angebot jedoch nicht Schritt halten kann, steigen die Preise.
Zu wenig Bauland Im Saarland
Noch vor wenigen Jahren waren Planer davon ausgegangen, dass angesichts der demografischen Entwicklung kein neues Bauland ausgewiesen werden müsse und die Nachfrage durch die Innenentwicklung gedeckt werden könne. Bundesweit haben die Kommunen in der Folge zu wenig Bauland ausgewiesen – so auch im Saarland. Doch angesichts des Trends der Urbanisierung reicht dies nicht aus. Der tatsächliche Wohnraumbedarf übersteigt das Angebot und verfügbares Bauland wird zunehmend knapper und teurer. All diese Beispiele zeigen, dass der Baupreisanstieg der vergangenen Jahre in erster Linie das Ergebnis politischer Entscheidungen auf Bundes-, Landesund Kommunalebene ist. Zu viele Regeln, zu hohe Steuern und Gebühren und zu wenig ausgewiesenes Bauland sind die Ursache für teils erhebliche Kostensteigerungen, von denen die öffentliche Hand gleich in mehrfacher Hinsicht profitiert. Der Staat ist damit auch ganz wesentlich verantwortlich für deutlich steigende Mieten im Bereich der Neubauimmobilien. Denn die in die Höhe getriebenen Investitionskosten müssen wieder eingespielt werden, sonst leiden die Wirtschaftlichkeit und damit die Attraktivität von Investitionen in Immobilien.
Regelungsdichte belastet Bauwirtschaft
Die stetig wachsende Regelungsdichte hat nicht nur höhere Kosten für den Bauherrn selbst zur Folge, sondern vor allem auch für die kleinen und mittleren Bauunternehmen. Denn die laufende Novellierung einer Vielzahl von Vorschriften und Normen verhindert einen kostensenkenden „Lernkurven- Effekt“ bei den Unternehmen. Sie können keine Routine im Umgang mit Vorschriften entwickeln. Die ständige Prüfung und Bewertung neuer Vorgaben verhindert die Rationalisierung der Prozesse und damit auch eine höhere Produktivität der Unternehmen. Auch „Skalen-Effekte“ mit Kosteneinsparungen etwa durch serielles Bauen entfallen wegen zu geringer Fallzahlen. In der Summe werden mögliche Produktivitätsgewinne verhindert und die Baukosten sind höher als nötig. Viele kleine und mittelständische Bauunternehmen können zudem die übertrieben hohen technischen Anforderungen insbesondere der Energiegesetze nicht mehr einhalten und müssen zunehmend den Großunternehmen das Feld überlassen. Die Regelungsdynamikführt damit zu einem Konzentrationsprozess und ist somit auch mittelstandsfeindlich.
Was sollte getan werden
Um den Preisanstieg zu dämpfen und langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss zügig ein Umdenken stattfinden – und dies sowohl hinsichtlich der Ansprüche an Neubauten und Sanierungen als auch mit Blick auf eine rasche Ausdünnung der Normenlandschaft. Ein wirksames Instrument zur deutlichen Begrenzung des Preisanstiegs wäre eine „Regulierungspause“, fordert Rechtsanwalt Michael Peter, Geschäftsführer des Wirtschaftsverbandes Holz und Kunststoff Saar. Denn für eine Produktivitätssteigerung in der gesamten Prozesskette Bau- und Wohnhandwerk ist eine deutlich längere Geltung von Rechtsvorschriften und technischen Normen nötig. Zudem muss das gesamte Normenwesen im Baubereich dringenddurchforstet und verschlankt werden. Hilfreich wäre auch, wenn es zukünftig nur noch eine bundesweit einheitliche Bauordnung statt 16 verschiedene Landesbauordnungen gäbe. Dies würde es den Bauunternehmen ermöglichen, deutschlandweit auf Grundlage einheitlicher Bauvorschriften zu agieren, was wiederum Lernkurven- und Skaleneffekte ermöglicht und die Kosten senkt. Darüber hinaus sollte es für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren keine weiteren energetischen Anforderungen mehr geben, bei denen die erzielbaren Energieeinsparungen und die verursachten Baukosten in einem krassen Missverhältnis stehen, wie dies aktuell der Fall ist. Alle neuen Normen und Vorschriften sollten einem Kosten-Check unterzogen werden. Das hieße: Weder neue gesetzliche Regelungen oder Novellierungen noch nachgesetzlich in Bezug genommene Normen dürften zukünftig ohne den Nachweis der Wirtschaftlichkeit durch eine Folgekostenabschätzung verabschiedet werden. Und schließlich sollte die restriktive Baulandpolitik (Innen- vor Außenentwicklung) zumindest in den Regionen temporär aufgegeben werden, in denen überdurchschnittliche Steigerungen der Grundstückspreise dazu geführt haben, dass bezahlbarer Wohnraum nicht mehr geschaffen werden kann. Zwar ist die Bauflächensituation im Saarland insgesamt nicht so dramatisch wie in weiten Teilen Deutschlands. In etlichen Landesteilen sind Wohnbauflächen noch zu vertretbaren Preisen verfügbar. Laut LBS Saar liegt der Preisanstieg für Bauland in diesem Jahr bei rund fünf Prozent, während im Verdichtungsraum entlang der Achse Saarlouis-Saarbrücken-St. Ingbert-Homburg eine Preissteigerung von zehn Prozent zu erwarten ist. Anders ist die Situation in Saarbrücken. Die Landeshauptstadt wird um eine Ausweisung neuer Baulandflächen nicht herumkommen. Ergänzt werden muss dies durch die vollständige Ausschöpfung sämtlicher Möglichkeiten der Innenentwicklung in Form einer Nachverdichtung, beispielsweise durch das Aufstocken von bereits bestehenden Wohngebäuden.
Technologieoffene Normen fördern kosteneffizientes Bauen
Dass der Preisauftrieb unterbrochen werden kann, zeigt sich in den Niederlanden. Dort wurde mit einer mutigen Reform der Bauordnung erreicht, dass die Baukosten seit 2007 nur um sechs Prozent gestiegen sind (33 Prozent in Deutschland). Die niederländische Bauordnung stützt sich inzwischen hauptsächlich auf Zielvorgaben. Es bleibt dabei den Bauherren überlassen, wie sie beispielsweise Energie einsparen oder Wohnungen vor Schall schützen, solange sie nur die vorgegebenen Richtwerte erreichen. Das fördert das Innovationspotenzial der Bauunternehmen. Neue kostensenkende Konzepte entstehen. Technologieoffene Normen legen somit den Grundstein für kosteneffizientere Bauweisen und sind ein bedeutender Schritt, um den Anstieg der Baukosten einzudämmen. Primärer Ansatzpunkt wäre daher eine grundlegende, konzeptionelle Überarbeitung der Energieeinsparverordung (EnEV).
Digitalisierung von Baugenehmigungen
Dass das Saarland den Anspruch erhebt, Vorreiter in Bezug auf die Digitalisierung von Baugenehmigungen und einer damit einhergehenden Novellierung der Landesbauordnung zu sein, ist eine gute Grundlage. Bleibt zu hoffen, dass es im Rahmen der Umsetzung auch zu einer radikalen Verschlankung der Bauvorschriften kommt. Ziel muss es sein, dass das Saarland eine Landesbauordnung erhält, die zum Bauen animiert.
